قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» که در تاریخ سوم تیر ۱۴۰۳ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و از همان روز لازم‌الاجرا شد، یکی از مهم‌ترین و مترقی‌ترین قوانین حوزه حقوق اموال و معاملات ملکی در سال‌های اخیر است. این قانون نه تنها با هدف ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی برای شهروندان تدوین شد، بلکه قرار بود نقطه پایانی بر سال‌ها آشفتگی در بازار معاملات غیررسمی و شکل‌گیری دعاوی متعدد ناشی از آن باشد.
فلسفه وجودی این قانون بر سه پایه اساسی بنا شده است:
۱. مسدود کردن مسیر معاملات غیررسمی که منبع بسیاری از پرونده‌های قضایی و بستر کلاهبرداری‌های سازمان‌یافته بوده‌اند.
۲. ایجاد دسترسی فراگیر و آسان برای ثبت رسمی معاملات از طریق به‌کارگیری زیرساخت‌های الکترونیکی و ظرفیت سکو‌های خصوصی.
۳. استفاده از قرارداد‌های یکسان و استاندارد برای جلوگیری از ابهامات حقوقی و تفسیر‌های متناقض.
بر اساس مفاد این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف بود ظرف یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، تمامی زیرساخت‌ها و الزامات اجرایی را آماده و عملیاتی کند. این تکالیف شامل طراحی و ارائه قرارداد‌های یکسان، فراهم کردن امکان ثبت رسمی معاملات از طریق سکو‌های خصوصی معتبر و اتخاذ تدابیری برای بستن راه معاملات غیررسمی بود.
اکنون با گذشت بیش از ۱۳ ماه از لازم‌الاجرا شدن قانون، بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از این تکالیف همچنان بر زمین مانده است. نه قرارداد‌های یکسان به‌طور کامل و شفاف در دسترس عموم قرار گرفته است، نه دسترسی به سکو‌های خصوصی برای ثبت رسمی معاملات فراهم شده و نه اقدام مؤثری برای انسداد مسیر معاملات غیررسمی انجام گرفته است.
وعده‌هایی که هیچ‌گاه عملی نشدند
یکی از نکات تأسف‌برانگیز در روند اجرای این قانون، تعدد وعده‌های سازمان ثبت و عدم پایبندی به آنهاست. در طول سال گذشته، مسئولان این سازمان در جلسات مختلف و حتی در گفت‌و‌گو‌های رسانه‌ای، بار‌ها زمان‌بندی‌های دقیقی را برای اجرای تکالیف قانونی خود اعلام کردند. از وعده اجرای کامل «تا پایان پاییز» گرفته تا «پایان سال ۱۴۰۳» و نهایتاً «قبل از پایان مهلت قانونی»، اما هیچ‌کدام از این وعده‌ها در عمل محقق نشده است. این تأخیر‌های پیاپی، نه‌تنها اجرای قانون را عقیم گذاشته، بلکه باعث شده است فضای بی‌اعتمادی میان فعالان اقتصادی، دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و عموم شهروندان نسبت به اراده جدی سازمان ثبت ایجاد شود. باید تأکید کرد این رفتار، صرفاً یک تأخیر اجرایی نیست، بلکه به منزله نقض صریح قانون مصوب مجلس است.
ضرورت به‌کارگیری سکو‌های خصوصی
یکی از نوآوری‌های کلیدی این قانون، پیش‌بینی امکان ثبت معاملات از طریق سکو‌های خصوصی معتبر بود. هدف از این رویکرد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای افزایش پوشش خدمات، کاهش هزینه‌ها و تسهیل دسترسی عموم مردم به فرایند ثبت رسمی بود. تجربه کشور‌های پیشرو در این حوزه نشان می‌دهد اتصال سامانه‌های دولتی به پلتفرم‌های خصوصی از طریق APIهای امن، نه‌تنها کیفیت خدمات را ارتقا می‌دهد، بلکه امنیت داده‌ها را نیز تضمین می‌کند.
با این حال، سازمان ثبت طی یک سال گذشته هیچ گام عملی مؤثری در این مسیر برنداشته است. بهانه‌هایی همچون «لزوم بررسی ملاحظات امنیتی» یا «نیاز به تدوین آیین‌نامه‌های تکمیلی» بار‌ها مطرح شده، اما این استدلال‌ها در برابر نص صریح قانون و پایان یافتن مهلت قانونی، فاقد وجاهت اجرایی و حقوقی است. اگر چنین بهانه‌هایی پذیرفته شود، معنای آن این است که هر دستگاه اجرایی می‌تواند با طرح دغدغه‌های کلی و غیرمستند، اجرای قانون را به تعویق بیندازد.
دود اجرا نشدن قانون در چشم جامعه می‌رود
این کم‌کاری پیامد‌های سنگینی برای بازار و جامعه داشته است. در طول یک سال گذشته، هزاران معامله ملکی همچنان در قالب قرارداد‌های غیررسمی انجام شده‌اند؛ معاملاتی که به دلیل عدم ثبت رسمی، همواره در معرض خطر ابطال، تعارض مالکیت و بروز اختلافات حقوقی قرار دارند. این وضعیت هم حقوق خریدار و فروشنده را تهدید می‌کند و هم هزینه‌های سنگینی را بر دوش قوه قضائیه برای رسیدگی به پرونده‌های ناشی از این معاملات می‌گذارد. افزون بر این، تداوم معاملات غیررسمی، راه را برای فعالیت‌های سوداگرانه و پولشویی در بازار ملک باز گذاشته است. شفافیت معاملات ملکی یکی از ابزار‌های کلیدی برای مقابله با سوداگری و تنظیم بازار مسکن است و هر روز تأخیر در اجرای کامل این قانون به معنای تضعیف این ابزار و تشدید بحران در بازار مسکن است.
نادیده گرفتن ظرفیت‌های بخش خصوصی
بخش خصوصی در طول این مدت بار‌ها آمادگی خود را برای همکاری در اجرای این قانون اعلام کرده است. شرکت‌های فعال در حوزه فناوری اطلاعات و پلتفرم‌های معاملاتی، زیرساخت‌های فنی لازم برای اتصال به سامانه ثبت را فراهم کرده‌اند، اما سازمان ثبت با نگاه انحصارگرایانه و تمرکز کامل بر سامانه‌های داخلی خود، این ظرفیت‌ها را نادیده گرفته است. این رویکرد، نه تنها برخلاف روح قانون و سیاست‌های کلان توسعه اقتصاد دیجیتال است، بلکه فرصت بهره‌گیری از نوآوری‌های بخش خصوصی را نیز از بین برده است.
خواسته عمومی در راستای ارتقای امنیت مالکیت
اکنون که مهلت قانونی به پایان رسیده و وعده‌ها بار‌ها نقض شده‌اند، مطالبه اصلی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اجرای فوری و بی‌قید و شرط تکالیف قانونی است. این یعنی:
- انتشار و در دسترس قرار دادن قرارداد‌های یکسان و استاندارد.
- ایجاد دسترسی رسمی و ایمن برای سکو‌های خصوصی جهت ثبت معاملات.
- بستن مسیر انجام معاملات غیررسمی از طریق اقدامات هماهنگ با سایر دستگاه‌ها.
اجرای این موارد نه تنها خواسته فعالان بازار و کارشناسان حقوقی است، بلکه یک ضرورت ملی برای حفظ شفافیت اقتصادی و حاکمیت قانون محسوب می‌شود. سازمان ثبت باید بداند قانون، تعهدی اختیاری نیست که اجرای آن وابسته به تمایل مدیریتی باشد، بلکه یک الزام حاکمیتی است که هر روز تأخیر در اجرای آن به معنای تضییع حقوق عمومی و آسیب به اعتماد مردم است.
*کارشناس اقتصادی
